“零首付”可能使银行风险加剧
发表时间： 2014/08/06
“购房0首付，8.5折利率更贴心”“首付15%起，部分0利率”“交3万享0首付”……近期，无锡楼市掀起一股“垫首付”热潮，“零首付”“低首付”一时成为楼市热门词。
记者在调查过程中发现，万科、保利、实地、中隆、中建等房企在锡项目所宣传的“零首付”主要是开发商替购房者无息或低息垫付首付款，购房者分期或限期还款。开发商垫首付一定程度上为购房者提供付款缓冲期，让他们从潜在客户变成现实客户，但这种形式在一定时期内却加重了购房者负担，带来了断供隐忧，甚至加剧了金融安全风险。
一定时期内购房者还款压力剧增 存违约风险
楼市竞争加剧，开发商通过 “低首付”“零首付”的营销方式吸引购房者关注，赛博地产机构副总经理朱小勇表示，开发商采取“垫首付”的方式主要是为了扩大目标客户，将资金紧张的潜在客户转换成现实客户，对楼盘成交有一定的促进作用。
然而，这种营销方式也存在一定风险。“零首付”会促使原本买不起房的购房者产生买房欲望，但是他们连支付首付款都有问题，这样的购房者显然还不具备购房实力。而且购房者每月负担房贷的同时，还要偿还首付款及利息，其还款压力相对增加。
购房者在购房过程中，应该充分了解自身的经济实力，理性购房，但也并不排除有的购房者对自己未来经济形势的预期过于乐观，一看到开发商打出低首付的“诱惑”，就出手买房的情况。如果购房者一旦出现未能按期偿还贷款或者首付款，将会承担违约风险。
朱小勇提醒购房者，垫首付虽然暂缓了购房者的资金压力，但日后的还款压力却相应增加，在购房过程中要充分考虑自身的经济实力。
购房者违约引发连锁反应，可致银行金融风险加剧
对于没有足够资金的购房者来说，一旦违约，其后果很可能是连锁反应。房屋不但有可能被银行拍卖处理，而且还会影响到个人信用，更关键的是银行也会因此产生金融风险。
早在2001年央行就做出“严禁零首付个人住房贷款”规定，购房者在接受开发商“垫首付”的情况下，是否还能申请住房贷款？
某银行工作人员告诉记者，“开发商替购房者垫付首付款或者是第三方借款给购房者，银行方面很难辨识。因为提交给银行的相关贷款材料是符合规定的。而开发商的这种行为会给银行带来风险，开发商给购房者提供虚假的首付证明以用于申请住房贷款，构成了事实上的‘骗贷’行为，且可能导致银行把钱贷给实际上没有购房能力的人，从而加剧金融风险。”
此外，一旦开发商出现“资金链”断裂情况，会给银行带来风险。但是通过“零首付”这样的方式，风险已经从开发商身上转移到购房者身上，购房者面临拿不到房还要继续还贷的风险。
法舟律师事务所主任范凯洲律师提醒购房者在选择开发商提供的“垫首付”时要注意考察该项目的地段，了解开发商的实力及开发商后续建设情况。
开发商可能会“搬石头砸自己的脚” 承担连带清偿责任
事实上，开发商这种“垫首付”形式的营销方式，一旦出现购房者未能按期偿还按揭贷款时，其风险还会转嫁到开发商自己身上，变成“搬石头砸自己脚”。
大成律师事务所杨富阁律师表示，如购房人未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商承担连带清偿责任。在购房人办理按揭贷款的过程中，需要开发商出具购房人已付清全部首付款的证明，但由于开发商垫款的因素，购房人的首付款实际并未付清。银行可以以开发商与购房人恶意串通，出具虚假的首付房款证明，套取银行现金为由，主张该民事行为无效，解除按揭贷款法律关系，要求开发商对于按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。
另外，开发商如果通过诉讼途径要求购房者偿还开发商垫款，无法通过查封拍卖购房人所购商品房来偿付垫款。原因是购房人所购商品房已抵押给银行，如开发商申请查封该已抵押商品房，则相当于通知银行开发商出具了虚假的首付房款证明，银行可以起诉开发商，要求其对按揭贷款承担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多，银行可以解除存在开发商垫款的其他全部按揭贷款法律关系，并要求开发商对以上全部按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。
在线索取FRM考试历年真题》》》
本文出自：http://frm.bjfinance.net/Home/List?comId=33 转载请注明出处！
记者在调查过程中发现，万科、保利、实地、中隆、中建等房企在锡项目所宣传的“零首付”主要是开发商替购房者无息或低息垫付首付款，购房者分期或限期还款。开发商垫首付一定程度上为购房者提供付款缓冲期，让他们从潜在客户变成现实客户，但这种形式在一定时期内却加重了购房者负担，带来了断供隐忧，甚至加剧了金融安全风险。
一定时期内购房者还款压力剧增 存违约风险
楼市竞争加剧，开发商通过 “低首付”“零首付”的营销方式吸引购房者关注，赛博地产机构副总经理朱小勇表示，开发商采取“垫首付”的方式主要是为了扩大目标客户，将资金紧张的潜在客户转换成现实客户，对楼盘成交有一定的促进作用。
然而，这种营销方式也存在一定风险。“零首付”会促使原本买不起房的购房者产生买房欲望，但是他们连支付首付款都有问题，这样的购房者显然还不具备购房实力。而且购房者每月负担房贷的同时，还要偿还首付款及利息，其还款压力相对增加。
购房者在购房过程中，应该充分了解自身的经济实力，理性购房，但也并不排除有的购房者对自己未来经济形势的预期过于乐观，一看到开发商打出低首付的“诱惑”，就出手买房的情况。如果购房者一旦出现未能按期偿还贷款或者首付款，将会承担违约风险。
朱小勇提醒购房者，垫首付虽然暂缓了购房者的资金压力，但日后的还款压力却相应增加，在购房过程中要充分考虑自身的经济实力。
购房者违约引发连锁反应，可致银行金融风险加剧
对于没有足够资金的购房者来说，一旦违约，其后果很可能是连锁反应。房屋不但有可能被银行拍卖处理，而且还会影响到个人信用，更关键的是银行也会因此产生金融风险。
早在2001年央行就做出“严禁零首付个人住房贷款”规定，购房者在接受开发商“垫首付”的情况下，是否还能申请住房贷款？
某银行工作人员告诉记者，“开发商替购房者垫付首付款或者是第三方借款给购房者，银行方面很难辨识。因为提交给银行的相关贷款材料是符合规定的。而开发商的这种行为会给银行带来风险，开发商给购房者提供虚假的首付证明以用于申请住房贷款，构成了事实上的‘骗贷’行为，且可能导致银行把钱贷给实际上没有购房能力的人，从而加剧金融风险。”
此外，一旦开发商出现“资金链”断裂情况，会给银行带来风险。但是通过“零首付”这样的方式，风险已经从开发商身上转移到购房者身上，购房者面临拿不到房还要继续还贷的风险。
法舟律师事务所主任范凯洲律师提醒购房者在选择开发商提供的“垫首付”时要注意考察该项目的地段，了解开发商的实力及开发商后续建设情况。
开发商可能会“搬石头砸自己的脚” 承担连带清偿责任
事实上，开发商这种“垫首付”形式的营销方式，一旦出现购房者未能按期偿还按揭贷款时，其风险还会转嫁到开发商自己身上，变成“搬石头砸自己脚”。
大成律师事务所杨富阁律师表示，如购房人未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商承担连带清偿责任。在购房人办理按揭贷款的过程中，需要开发商出具购房人已付清全部首付款的证明，但由于开发商垫款的因素，购房人的首付款实际并未付清。银行可以以开发商与购房人恶意串通，出具虚假的首付房款证明，套取银行现金为由，主张该民事行为无效，解除按揭贷款法律关系，要求开发商对于按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。
另外，开发商如果通过诉讼途径要求购房者偿还开发商垫款，无法通过查封拍卖购房人所购商品房来偿付垫款。原因是购房人所购商品房已抵押给银行，如开发商申请查封该已抵押商品房，则相当于通知银行开发商出具了虚假的首付房款证明，银行可以起诉开发商，要求其对按揭贷款承担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多，银行可以解除存在开发商垫款的其他全部按揭贷款法律关系，并要求开发商对以上全部按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。
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